Vergesellschaftung in Berlin: Das Prinzip Hoffnung ersetzt keine Finanzierung

In ihrem IMK Policy Brief Nr. 225 aus dem September kommen die Ökonomen Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger zu einem bemerkenswerten Ergebnis: Die Vergesellschaftung von rund 210.000 Berliner Wohnungen sei wirtschaftlich tragfähig, ohne dass das Land dauerhaft Geld zuschießen müsse. Die Entschädigung der bisherigen Eigentümer beziffern sie auf 13,5 Milliarden Euro. Die Finanzierung soll weitgehend über die Mieterträge der übernommenen Wohnungen erfolgen.

Das klingt zunächst nach einer guten Nachricht für alle Vergesellschaftungsfreunde in der Hauptstadt. Doch wer sich die Modellannahmen genauer ansieht, stellt fest, dass die Autoren ein erstaunlich optimistisches Szenario konstruieren. Schon kleine Abweichungen können die Finanzierung ins Wanken bringen. Und ausgerechnet die Höhe der Entschädigung, auf der das gesamte Modell aufbaut, ist rechtlich alles andere als gesichert.

Vier Prozent Zinsen und das Geld ist weg

Beginnen wir mit der Finanzierung. Das IMK kalkuliert mit jährlichen Reinerträgen von 543 Millionen Euro. Dem stehen 13,5 Milliarden Euro Entschädigung gegenüber, finanziert durch rund vier Milliarden Euro kreditfinanziertes Eigenkapital des Landes und 9,5 Milliarden Euro Fremdkapital der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWUs). Für Zins und Tilgung setzen die Autoren zusammen rund 480 Millionen Euro jährlich an. Übrig bleiben rechnerisch 63 Millionen Euro. Das hört sich zunächst nach einem ordentlichen Puffer an. Bei einer Transaktion über 13,5 Milliarden Euro ist es allerdings ziemlich wenig.

Eine einfache Gegenrechnung zeigt, wie empfindlich das Modell auf höhere Finanzierungskosten reagiert. Würde die gesamte Entschädigung zu vier Prozent verzinst, wären allein 540 Millionen Euro Zinsen fällig. Vom jährlichen Reinertrag blieben gerade einmal drei Millionen Euro übrig. Für Tilgung wäre dann überhaupt kein Geld mehr vorhanden. Bei 4,5 Prozent Zinsen entstünde bereits vor jeder Tilgung eine jährliche Finanzierungslücke von rund 65 Millionen Euro. Natürlich ist das eine vereinfachte Stressrechnung. Das Land und seine LWUs können unterschiedliche Laufzeiten und Konditionen vereinbaren. Entscheidend ist aber, dass Schulden irgendwann refinanziert werden müssen.

Die Rendite von Bundesanleihen mit rund 20 Jahren Restlaufzeit lag Ende September bereits bei 3,9 Prozent. Das ist kein Kreditzins für Berlin, zeigt aber, in welchem Zinsumfeld wir uns aktuell bewegen. Insbesondere wenn französische Staatsanleihen weiter unter Druck geraten, dürften Anleihen des Bundes und der Länder durch Spillover-Effekte kaum ungeschoren davonkommen. Das Problem liegt also nicht darin, dass vier Prozent zwingend eintreten müssen, sondern dass das Finanzierungskonzept schon bei einem solchen Zinssatz praktisch keinen Spielraum mehr besitzt. Ein Milliardenprojekt, dessen Tragfähigkeit derart empfindlich auf den Kapitalmarktzins reagiert, sollte nicht als finanziell weitgehend unproblematisch verkauft werden.

Niedrige Mieten? Nur wenn sie regelmäßig steigen

Noch interessanter wird es bei den Mieten. Politisch wird die Vergesellschaftung vor allem mit dauerhaft bezahlbarem Wohnraum begründet. Die öffentliche Hand solle sich nicht länger an der Rendite privater Wohnungskonzerne orientieren müssen. Das Versprechen lautet: weniger Mietdruck, mehr soziale Sicherheit. Nur setzt die IMK-Rechnung voraus, dass die durchschnittlichen Nettokaltmieten langfristig mit der Inflation steigen. Die Autoren halten Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten über 40 Jahre real konstant. Nominal müssen damit beide Größen entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung wachsen.

Das ist ein bemerkenswerter Widerspruch zur politischen Debatte. Während Teile der Berliner Politik über Mietenstopps und zusätzliche Mietbegrenzungen diskutieren, benötigt das Finanzierungskonzept steigende Mieterlöse. Anfang des Jahres beklagte allerdings Die Linke aus Berlin eine Begrenzung von Indexmieten auf 3,5% p.a. als ‘viel zu hoch’. Doch die Inflationsraten fallen in vielen Jahren höher aus. Eine kleine Simulation verdeutlicht das Problem. Bleiben die Kaltmieten nominal konstant, während die laufenden Bewirtschaftungskosten jährlich um zwei Prozent steigen, sinkt der reale Reinertrag nach fünf Jahren von 543 auf rund 482 Millionen Euro. Damit wäre selbst ein Zinsdienst von 480 Millionen Euro nahezu vollständig aufgebraucht.

13,5 Milliarden Euro: Eine gewagte Wette auf juristisches Neuland

Noch schwerer wiegt allerdings die Entschädigungsfrage. Die Autoren der IMK-Studie veranschlagen für die Übernahme der 210.000 Wohnungen einen Gesamtbetrag von 13,5 Milliarden Euro. Grundlage sind abgezinste künftige Reinerträge, die auf Basis einer gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung mit begrenzten Mieten beruhen und nicht auf Marktmieten. Dieser Betrag liegt weit unter anderen Bewertungsmaßstäben. Frühere Berliner Rückkäufe entsprächen, auf die betrachtete Wohnungszahl hochgerechnet, rund 29,4 Milliarden Euro. Die ausgewiesenen Verkehrswerte liegen bei etwa 37,7 Milliarden Euro, wie die Studienautoren selbst kalkulieren. Die Bestände und Bewertungsmethoden sind nicht vollständig vergleichbar. Die Größenordnung der Differenz bleibt trotzdem beeindruckend.

Nun muss eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes nicht zwingend zum vollen Marktwert entschädigt werden. Jedenfalls vertritt die Mehrheit der Berliner Expertenkommission die Auffassung, dass der Gesetzgeber bei der Bemessung der Entschädigung erhebliche Spielräume besitzt. Das ist allerdings keine abschließend geklärte Rechtslage. Insbesondere bei der zulässigen Entschädigungshöhe herrschte keine Einigkeit. In einem Sondervotum argumentieren drei Verfassungsrechtler, dass der Verkehrswert den Ausgangspunkt der Entschädigungsbemessung bilden müsse und mögliche Abschläge enger zu begrenzen seien.

Das IMK-Modell bewegt sich mit seinem niedrigen Bewertungsansatz damit auf juristisch weitgehend unerprobtem Terrain. Artikel 15 GG eröffnet zwar ausdrücklich die Möglichkeit einer Vergesellschaftung. Wie weit die Entschädigung dabei tatsächlich unter den Verkehrswert fallen darf, ist bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Aus ökonomischer Sicht ist diese Unsicherheit hochrelevant. Denn die 13,5 Milliarden Euro sind keine feststehende Verpflichtung, sondern eine Annahme. Sollte ein Gericht einen höheren Entschädigungsbetrag verlangen, müsste die gesamte Finanzierung neu kalkuliert werden.

Schon bei 16 Milliarden Euro Entschädigung wären bei vier Prozent Zinsen jährlich 640 Millionen Euro fällig. Das übersteigt den vom IMK angesetzten Reinertrag um 97 Millionen Euro. Wiederum ohne jede Tilgung.

 

Die energetische Sanierung hat offenbar keinen eigenen Finanzierungsplan

Damit sind wir bei einem weiteren Problem, das in der politischen Diskussion erstaunlich wenig Aufmerksamkeit bekommt: dem Zustand der Wohnungen. Berlin muss in den kommenden Jahrzehnten erhebliche Mittel in energetische Sanierungen, Heizungsanlagen und Gebäudemodernisierungen investieren. Das gilt unabhängig davon, wem die Wohnungen gehören. Das IMK kalkuliert für Instandhaltung und Modernisierung zusammen mit 32,40 Euro je Quadratmeter und Jahr. Bei rund 13,23 Millionen Quadratmetern Wohnfläche ergibt das jährlich etwa 429 Millionen Euro. Was fehlt, ist ein konkreter energetischer Sanierungsfahrplan samt gesondertem Finanzierungsbedarf.

Die Autoren unterstellen zudem, dass sich die Bewirtschaftungskosten langfristig mit der allgemeinen Inflation entwickeln. Gerade im Baugewerbe ist das alles andere als selbstverständlich. Im Mai 2026 lagen die Preise für Heizungsanlagen und Wärmedämmung jeweils fünf Prozent über dem Vorjahresniveau. Bei Dachdeckungsarbeiten waren es sogar 7,3 Prozent. Steigt allein die angesetzte Instandhaltungs- und Modernisierungspauschale um drei Prozentpunkte stärker als unterstellt, entstehen zusätzliche Kosten von rund 13 Millionen Euro im Jahr. Das übersteigt bereits den gesamten verbleibenden Zinsüberschuss unserer Vier-Prozent-Rechnung.

Natürlich können energetische Sanierungen die Heizkosten und damit die Warmmiete der Mieter senken. Nur fließen diese Einsparungen nicht automatisch als zusätzliche Kaltmiete an die LWUs zurück. Wenn Modernisierungen nicht auf die Mieten umgelegt werden sollen, muss jemand anderes die Investitionen finanzieren. Die Wohnungen werden schließlich nicht günstiger zu sanieren sein, nur weil der Eigentümer künftig eine öffentliche Gesellschaft ist.

Das Prinzip Hoffnung ist keine Wohnungspolitik

Die Berliner Wohnungsnot ist real. Hohe Mieten belasten Haushalte, erschweren berufliche Mobilität und können Wirtschaftswachstum dadurch erheblich beeinträchtigen. Dass die reine Verstaatlichung keine Wohnungen baut, ist bekannt und unbestritten. Doch unklar sind und bleiben die Kosten dieses Unterfangens. Die IMK-Autoren präsentieren dafür eine Rechnung, die gleichzeitig eine niedrige Entschädigung, günstige Finanzierungsbedingungen, langfristig steigende Mieterträge und überschaubare Modernisierungskosten benötigt. Jede einzelne Annahme lässt sich diskutieren. Problematisch ist ihre Kombination. Denn wenn bereits eine davon nicht eintritt, fällt die finanzielle Tragfähigkeit wie ein Kartenhaus zusammen. Und die entsprechenden Risiken verschwinden nicht dadurch, dass die Wohnungsunternehmen formal außerhalb des Landeshaushalts wirtschaften. Dazu kommt die rechtliche Unsicherheit des bislang nie angewandten Vergesellschaftsungsartikels des Grundgesetzes.

Berlin braucht mehr Wohnraum, nicht nur andere Eigentümer. Dafür müssen Neubau und Nachverdichtung einfacher werden, Investitionen wieder attraktiv sein und vorhandene Flächen besser genutzt werden. Stattdessen diskutiert die Stadt über ein Milliardenprojekt, dessen Finanzierung bereits im optimistischen Szenario auf Kante genäht ist.

Sollte es zur Vergesellschaftung nach Art 15 GG kommen, wird am Ende jemand die Rechnung tragen müssen: Entweder über höhere Mieten, entfallende (energetische) Sanierung, zusätzliche Schulden oder Zuschüsse aus dem Landeshaushalt.There ain’t no such thing as a free lunch.